Όσα πρέπει να γνωρίζετε για την αγορά ενός ακινήτου
Καθώς η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί μια κρίσιμη διαδικασία για τον υποψήφιο αγοραστή, είναι πολύ σημαντική η συμβολή ενός δικηγόρου εξειδικευμένου στο δίκαιο ακινήτων. Αν και η παρουσία δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική για τον πωλητή ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014, οι συμβουλές του μπορούν να σας βοηθήσουν να αποφύγετε πιθανούς κινδύνους και δυσάρεστες καταστάσεις στο μέλλον.
Παρακάτω, θα παρουσιάσουμε συνοπτικά όλα τα απαραίτητα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει κανείς προτού προβεί στην αγορά ενός ακινήτου, χωρίς αυτό βέβαια να αναιρεί την αναγκαιότητα ανάθεσης της αγοραπωλησίας σε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο.
Επιλογή του ακινήτου και προκαταβολή
Όταν ο πιθανός αγοραστής επιλέξει ένα ακίνητο, συνήθως με τη συμβολή κάποιου μεσιτικού γραφείου, του ζητείται η καταβολή ενός ποσού ως προκαταβολή, ώστε να αποσυρθεί το ακίνητο από την αγορά και να «κρατηθεί» για αυτόν. Ακόμη και σε αυτό το στάδιο και πριν ακόμα καταβάλει κάποιο ποσό, θα πρέπει να έχει ζητήσει τη συμβολή και καθοδήγηση ενός δικηγόρου. Αυτό που συστήνεται σε κάθε περίπτωση είναι να μην καταβάλλεται κανένα ποσό προκαταβολικά πριν ο δικηγόρος του αγοραστή προβεί σε νομικό έλεγχο του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή/και κτηματολογικό γραφείο.
Πάντοτε το προκαταβολικό ποσό δίνεται κατόπιν υπογραφής αντίστοιχου ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, στο οποίο αναφέρονται πλήρως και λεπτομερώς:
- το προς αγορά ακίνητο
- το ύψος του τιμήματος για την αγορά του
- ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος
- η προθεσμία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου της μεταβίβασης
- τυχόν ειδικότερες συμφωνίες μεταξύ των μερών (π.χ η τυχόν αναγκαιότητα κατασκευαστικών παρεμβάσεων, η τύχη της προκαταβολής σε περίπτωση υπαναχώρησης κάποιου από τα μέρη αναίτια ή κατόπιν σπουδαίου λόγου κ.α.)
Συνιστάται σε κάθε περίπτωση να αποφεύγεται από τους αγοραστές η υπογραφή τυποποιημένων ιδιωτικών συμφωνητικών που παρέχονται από τα μεσιτικά γραφεία και να ζητείται η σύνταξη του συμφωνητικού από το δικηγόρο του.
Σε αυτό το σημείο να επισημάνουμε ότι σε περίπτωση υπογραφής κάποιου ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των μερών (αγοραστή και πωλητή), για την διασφάλιση του προκαταβολικού ποσού, ο αγοραστής δεν εξασφαλίζεται πλήρως από το ενδεχόμενο πώλησης του ακινήτου από τον πωλητή σε κάποιο τρίτο πρόσωπο. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν μπορεί να εμποδίσει με κάποιο νόμιμο μέσο την πώληση του ακινήτου στο τρίτο πρόσωπο που επέλεξε ο πωλητής. Το μοναδικό δικαίωμα που έχει ο αγοραστής είναι να του επιστραφεί το ποσό της προκαταβολής που κατέβαλλε. Συνήθως, υπάρχει συμφωνία μεταξύ των μερών, ότι σε μια τέτοια περίπτωση η προκαταβολή θα επιστραφεί στον αγοραστή διπλή. Για να διασφαλίσει ο αγοραστής τη δέσμευση του πωλητή ως προς την πώληση του ακινήτου σε αυτόν και για να μπορεί να προχωρήσει στην αγοραπωλησία, η συμφωνία περί πώλησης του ακινήτου θα πρέπει να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο μέσω της υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου.
Νομικός έλεγχος ακινήτου
Το επόμενο πολύ σημαντικό στάδιο στη διαδικασία της αγοράς ενός ακινήτου αποτελεί ο νομικός του έλεγχος. Ο αγοραστής πριν προβεί στην αγορά του ακινήτου θα πρέπει να διασφαλίσει ότι το ακίνητο που αγοράζει δεν παρουσιάζει νομικά προβλήματα. Γι’ αυτό η παρουσία ενός εξειδικευμένου δικηγόρου στο δίκαιο ακινήτων και ο νομικός έλεγχός του από αυτόν, είναι πολύ σημαντική και μπορεί να τον γλυτώσει από κινδύνους και ανεπιθύμητες μελλοντικές καταστάσεις.
Αυτό που ελέγχει ο δικηγόρος κατά τον νομικό έλεγχο του ακινήτου είναι η νομιμότητα και κανονικότητα των τίτλων ιδιοκτησίας για τα τελευταία τουλάχιστον 20 χρόνια (χρόνος έκτακτης χρησικτησίας), δηλαδή ελέγχει εάν ο τίτλος ή οι τίτλοι ιδιοκτησίας του πωλητή και των δικαιοπαρόχων του είναι ορθώς μεταγεγραμμένοι, εάν υπάρχει σε αυτούς κάποια αίρεση, εάν έχει εξοφληθεί το τίμημα αυτών κ.ο.κ. Περαιτέρω, ελέγχεται η ύπαρξη τυχόν βαρών επί του ακινήτου (υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης), καθώς και η ύπαρξη τυχόν δουλειών (δουλείες διόδου, οίκησης, επικαρπία κ.ο.κ.) που βαρύνουν το ακίνητο. Επίσης, ελέγχεται το τυχόν υφιστάμενο εργολαβικό συμβόλαιο, αλλά και οι όροι του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθώς και η τυχόν ύπαρξη κανονισμού πολυκατοικίας και οι τυχόν τροποποιήσεις τους και οι συμφωνηθείσες χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέχονται σε αυτά. Ο έλεγχος που περιγράφεται ανωτέρω λαμβάνει χώρα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, καθώς και στο τυχόν υφιστάμενο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.
Υπογραφή οριστικού συμβολαίου
Το επόμενο βήμα μετά την διεκπεραίωση της προκαταβολής και του νομικού ελέγχου, αποτελεί ο ορισμός του συμβολαιογράφου. Ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να επιλέξει τον συμβολαιογράφο της επιλογής του, ο οποίος θα αναλάβει τη σύνταξη του συμβολαίου της αγοραπωλησίας και την διεκπεραίωση όλων των απαραίτητων ζητημάτων, πάντοτε φυσικά με την συνδρομή του πληρεξούσιου δικηγόρου του πωλητή.
Στη συνέχει και αφού έχει οριστεί, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει από τα μέρη (κυρίως από τον πωλητή) να του προσκομίσουν μία σειρά από έγγραφα που είναι απαραίτητα για την υπογραφή του συμβολαίου (όπως λ.χ. βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών στο ακίνητο, βεβαίωση ΤΑΠ, φορολογική ενημερότητα, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος κ.ο.κ.). Αφού ο συμβολαιογράφος εξασφαλίσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα και διασφαλίσει την ορθότητα και νομιμότητά τους, οφείλει να συντάξει την δήλωση φόρου μεταβίβασης, η οποία υποβάλλεται στην εφορία, συνοδευόμενη από φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ανέρχεται στο ποσοστό του 3% επί της αγοραίας ή της τυχόν υψηλότερης αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων, για την οποία απαιτείται η προσκόμιση αποδεικτικού καταβολής του και η επισύναψή του στο συμβόλαιο.
Αφού ολοκληρωθούν οι παραπάνω διαδικασίες, υπογράφεται πάντα ενώπιον του συμβολαιογράφου το οριστικό συμβόλαιο της αγοραπωλησίας, το οποίο στην συνέχεια θα πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε περίπτωση που λειτουργεί κάποιο στην περιοχή του ακινήτου.
Τέλος, δεδομένου ότι η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή αλλά και απόφαση ζωής για πολλούς, βεβαιωθείτε ότι αναθέτετε την αγοραπωλησία του ακινήτου σε πιστοποιημένο και καλά εξειδικευμένο δικηγόρο.
Για να μην αντιμετωπίσετε κανένα πρόβλημα κατά την αγορά του ακινήτου σας κλείστε ένα ραντεβού για να συνεργαστούμε κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου που σας ενδιαφέρει.
Για περισσότερες πληροφορίες καλέστε στο 6986658605, 2510220566 ή αποστείλετε email στο [email protected]
