Αποφασίσατε να αγοράσετε ένα ακίνητο!
Συμφωνήσατε την τιμή και τα χρήματα που θα καταβάλλετε στον πωλητή και δώσατε τα χέρια.
Και τώρα τι γίνεται;
Παρακάτω παραθέτουμε τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του αγοραστή, αλλά και τις ενέργειες που οφείλει να ακολουθήσει για να είναι βέβαιος ότι το ακίνητο που θα αποκτήσει είναι όπως του το υποσχέθηκε ο πωλητής!
ΒΗΜΑ ΠΡΩΤΟ:
Αρχικά ο αγοραστής οφείλει να αναθέσει στον δικηγόρο του να διενεργήσει νομική έρευνα σχετικά με την περιγραφή του ακινήτου στο προηγούμενο συμβόλαιο, με τα όρια του ακινήτου, το εμβαδόν του, και αν έχει καταχωρηθεί σωστά στο Κτηματολόγιο.
Επίσης, ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει αν υπάρχουν βάρη και κατασχέσεις σε βάρος του ακινήτου που επιθυμεί να αγοράσει.
Προσοχή!
Οι υποθήκες και οι κατασχέσεις ακολουθούν το κάθε ακίνητο και αν δεν γίνει έλεγχος μπορεί να βρεθείτε ιδιοκτήτης ακινήτου με υποθήκη την οποία θα πρέπει να πληρώσετε χωρίς να οφείλετε.
Γι’ αυτό το λόγο είναι πολύ σημαντικό να ελέγχει ο προσωπικός δικηγόρος του αγοραστή την νομική κατάσταση του ακινήτου ώστε να είναι βέβαιος ο αγοραστής ότι δεν θα βρεθεί στο μέλλον προ εκπλήξεων.
ΒΗΜΑ ΔΕΥΤΕΡΟ:
Αφού ο δικηγόρος ελέγξει ότι είναι όλα εντάξει και μπορείτε να το αγοράσετε, θα συντάξει ιδιωτικό συμφωνητικό υπόσχεσης αγοραπωλησίας και προκαταβολής το οποίο θα αναγράφει το συμφωνηθέν τίμημα, τον τρόπο εξόφλησης, τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου, και κυρίως προστατεύει τον αγοραστή από αναιτιολόγητη υπαναχώρηση του πωλητή, από νομικά ελαττώματα του ακινήτου και άλλα.
ΒΗΜΑ ΤΡΙΤΟ:
Με την υπογραφή του συμφωνητικού υπόσχεσης αγοραπωλησίας, ξεκινά η προετοιμασία του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Ο αγοραστής επιλέγει τον συμβολαιογράφο της αρεσκείας του και παραδίδει τα έγγραφα που χρειάζεται με τη βοήθεια του δικηγόρου του. Στο σημείο αυτό ο δικηγόρος του αγοραστή παρακολουθεί την υπόθεση, ελέγχει ότι έχουν συμπληρωθεί όλα τα στοιχεία σωστά, επιλύει ζητήματα νομικής φύσεως κατά τη σύνταξη του συμβολαίου και υποβοηθά όπου χρειαστεί.
Με την προετοιμασία του συμβολαίου, συντάσσεται και η δήλωση φόρου μεταβίβασης την οποία καταθέτει ο αγοραστής ή ο δικηγόρος του στην αρμόδια Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία και καταβάλλει τον αναλογούντα φόρο.
Στη συνέχεια, αφού καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης λόγω αγοραπωλησίας, συντονίζεται η ημερομηνία για την υπογραφή του συμβολαίου, την καταβολή του τιμήματος και την παράδοση του ακινήτου (όπως για παράδειγμα είναι η παράδοση κλειδιών σε περίπτωση αγοράς διαμερίσματος ή μονοκατοικίας).
ΒΗΜΑ ΤΕΤΑΡΤΟ:
Με την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής ή ο συμβολαιογράφος καταθέτει το συμβόλαιο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο για την μεταγραφή/καταχώριση αυτού.
ΟΙ 5 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΕΙ Ο ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ
Α. ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ ΕΞΟΔΑ
Από το έτος 2014 η παράσταση του δικηγόρου στα συμβόλαια είναι προαιρετική, όμως η παρουσία του δικηγόρου είναι πολύ χρήσιμη διότι φροντίζει για τα συμφέροντα του αγοραστή καθ’ όλη τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης μέχρι και την υπογραφή του συμβολαίου. Για αυτή την εργασία ανάλογα με το μέγεθος και την δυσκολία της η αμοιβή μπορεί να ποικίλλει. Η κλίμακα αμοιβής κυμαίνεται από 1% έως και 0,01% βάσει του κώδικα περί δικηγόρων.
Β. ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ ΕΞΟΔΑ
Για την κατάρτιση πράξεων, το αντικείμενο των οποίων αποτιμάται σε χρήμα, ο συμβολαιογράφος εισπράττει:
α) πάγια αμοιβή είκοσι (20) ευρώ και αναλογική αμοιβή, με βάση τη συνολική αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο ή τη μεγαλύτερη αξία που καθορίζεται από την αρμόδια αρχή, προσωρινά ή οριστικά. Το ποσοστό της αμοιβής αυτής, ανάλογα με το ύψος της αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, κυμαίνεται από 0,80% έως 0,10%.
β) Για κάθε πρόσθετο φύλλο των συμβολαιογραφικών πράξεων, για τις οποίες η αναλογική αμοιβή προσδιορίζεται σύμφωνα με τα ανωτέρω κλιμάκια, ευρώ πέντε (5,00).
γ) Για κάθε φύλλο των αντιγράφων των ίδιων ως άνω συμβολαιογραφικών πράξεων, εφόσον τα αντίγραφα αυτά εκδίδονται αμέσως με την κατάρτιση της πράξεως, ευρώ τέσσερα (4,00).
Τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται στο ποσό που υπολογίζει και αναγράφει απαραίτητα ο συμβολαιογράφος στις τελευταίες σελίδες του συμβολαίου. Αυτή είναι και η απόδειξη για την εφορία της αμοιβής που καταβλήθηκε.
Τα έξοδα βαρύνονται με Φ.Π.Α. 24%
Γ. ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ
Τα έξοδα για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται με συντελεστή 0,475% χωρίς όριο.
Ο υποθηκοφύλακας εκδίδει Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών στην οποία επιβαρύνει και ΦΠΑ 24%.
Προσοχή, η αγοραπωλησία σας θα ολοκληρωθεί και θα είναι εντελώς νόμιμη μόνο μετά την μεταγραφή του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο.
Δ. ΦΟΡΟΙ
Ο φόρος μεταβίβασης (ΦΜΑ), δηλαδή ο φόρος που πληρώνει στην εφορία ο αγοραστής για την αγορά ενός ακινήτου είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας ή επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο (εάν αυτή είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής)
Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% επί του ΦΜΑ υπέρ του οικείου Δήμου.
Για παράδειγμα, εάν η αξία του ακινήτου είναι 100.000€ τότε οι φόροι υπολογίζονται ως εξής:
100.000€ Χ 3% (ΦΜΑ) = 3.000€ + 3.000€ Χ 3% (ΦΟΡΟΣ ΟΤΑ): 90€
ΣΥΝΟΛΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ: 3.090€
Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου από επαγγελματία εργολάβο, του οποίου η άδεια εκδόθηκε μετά την 01/01/2007, το τίμημα βαρύνεται με Φ.Π.Α 24%.
Ε. ΜΕΣΙΤΙΚΑ ΕΞΟΔΑ
Από την στιγμή που επιλέξετε να αγοράσετε ή να ενοικιάσετε ένα ακίνητο μέσω μεσίτη, θα πρέπει να υπογράψετε έγγραφο υπόδειξης ακινήτου στο οποίο ορίζεται η μεσιτική αμοιβή και στο οποίο αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία.
Η μεσιτική αμοιβή συνήθως στις αγοραπωλησίες είναι 2% από τον αγοραστή και 2% από τον πωλητή και υπολογίζεται στην εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό όμως μπορεί να μεταβληθεί είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Αρκετές είναι οι περιπτώσεις όπου οι υποδείξεις ευκαιριών τιμολογούνται με μεγαλύτερα ποσοστά, έως και 7%. Οι αμοιβές αυτές επιβαρύνονται με Φ.Π.Α. 24%.
*Το γραφείο μας έχει μεγάλη εμπειρία σε πάσης φύσεως υποθέσεις ακινήτων και δη σε αγοραπωλησίες.
Για περαιτέρω νομικές συμβουλές ή για την ανάθεση της υπόθεσής σας στο γραφείο μας μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο τηλ. 6986658605, 2510 220566 ή με email στο [email protected]. Σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013)*
